A BKV Stadionok irodaház eladása és a Puskás Ferenc Stadion körüli fejlesztések
Hosszú évek után ismét egy vegyes funkciójú ingatlan komplexum épül Budapesten, a Puskás Ferenc Stadion metrómegállója felett. Most az ismeretlen hátterű Chain Bridge Venture Kft. bejelentette, hogy egy 29 ezer négyzetméternyi bérterületet kínáló vegyes funkciójú központot fog ott fejleszteni. A Centrale központ látványterve a Puskás Ferenc Stadion metrómegálló felett készült.
A lapok többnyire csak a fejlesztő közleményét vették át, pedig van itt egyéb „látnivaló” is. Nem vagyunk kényszeres ünneprontók, ám a jegyzőkönyv kedvéért le kell szögeznünk: ciklusokon átívelő gigamutyi előzte meg a Centrale néven futó projekt beindítását. A Chain Bridge Ventures Kft. közleményében nincs „Hogyan jutottunk el idáig?”-fejezet, pedig a múlt sem érdektelen; 2019-ben dokumentáltuk is a Válasz Online-on a ciklusokon átívelő mutyifolyamatot.
Az ingatlanpanama gyökerei: a Demszky-korszak
A BKV Zrt. a Demszky-korszak egyik hátrányos örökségét számolja fel, amikor a 2008-as eladási ár sokszorosáért, egymilliárdot meghaladó bevételért értékesítené a működéséhez feleslegessé vált Stadionok irodaházat. A BKV Zrt. Stadionok elnevezésű irodaház-épülete, amely a Budapest XIV. kerület, Hungária körút 46. szám alatti, 32538/1 hrsz-ú ingatlanon található, nem az M2 metró Puskás Ferenc Stadion megállót jelenti, hanem afölött helyezkedik el.
A BKV Zrt. 2008. április 22-én - vagyis a Demszky-korszak idején - kötött adásvételi szerződéssel értékesítette az ingatlan 1371/7970-es (17,2%) tulajdoni hányadát a WS-nek (Wel-Stadt Immobilien Kft.), és ezzel az ingatlan osztatlan közös tulajdonba került. Annak idején az adásvételi szerződésben rögzítésre került a vevő teljes ingatlanra vonatkozó fejlesztési terve (parkoló, irodaház-fejlesztés), amely a metróállomány fejlesztését is magában foglalja. Ugyanebben a dokumentumban szerepel a közös tulajdon megszüntetésének szándéka oly módon, hogy a WS megvásárolja a BKV Zrt. tulajdonrészét. Az akkori szerződés szerint a tulajdonostárs a beruházás során megvalósuló - a metróállomást, illetve az utasforgalmat kiszolgáló - fejlesztés költségét a vételárba történő beszámítással kívánta rendezni. A felek kötelezettséget vállaltak arra, hogy a fejlesztési terv megvalósítására együttműködési megállapodást kötnek, amely 2008. augusztus 7-i dátummal - szintén a Demszky-korszakban - létrejött.
Ez az üzleti kör a Demszky-korszakban egyszer már próbálkozott ezzel: a hírhedt BKV-s Estivo-ingatlanpanamával is kapcsolatba hozható kör másik cége, a Welt-Stadt Immobilen Kft. akarta megvásárolni plázaépítés céljából az irodaházat 2008-ban 490 millió forintért. Az üzletet végül nem sikerült nyélbe ütniük, a metrós szakszervezet feljelentése és a többi BKV-s botrány kipattanása után annyiban hagyták. A WSI tehát 2008-ban az osztatlan Stadionok-telek egészének résztulajdonosává vált, azaz Michael Gagel egy parkoló áráért betette lábait a teljes fejlesztési zónába. A grúz-izraeli csapat és a BKV együttműködési megállapodást is kötött, amelyben már azzal számoltak, hogy hatvan napon belül az elővásárlásijog-birtokossá avanzsált WSI-é lesz az ingatlan 100 százaléka - nyilván erre ment ki az SZDSZ-es játék az elejétől fogva. E forgatókönyv ellen 2008 novemberében hangosan tiltakoztak a metrós szakszervezetek, hiszen a közlekedési vállalat korábban írásba adta, hogy nem adja el a cég központi telephelyeit. Több büntetőfeljelentés született ügyben, így a Demszky-féle fővárosi vezetés - kerülendő a nagyobb botrányt - jegelte a történetet.
A BKV küzdelme az előnytelen örökséggel
Ezt a hátrányos örökségként kapott, kényszerű állapotot a BKV Zrt. jelenlegi vezetése az elmúlt években többször próbálta felszámolni, ezért megvizsgálta, hogy az adásvételi szerződésben, illetve az együttműködési megállapodásban vállalt kötelezettséget milyen módon szüntethetők meg, különös tekintettel arra, hogy 2014-re az épület ténylegesen is feleslegessé vált a BKV Zrt. működéséhez, azaz kiürült. Az épület jelentős felújításra szorul, jelenleg csak egyes részeit használják bérlők. A jogi lehetőségek és azok pénzügyi hatásai részletes elemzését követően a BKV Zrt. elkészíttette az ingatlan vagyonértékelését a tárgyalások gyorsítása érdekében.
A WS többszöri egyeztetést követően végül 2016 tavaszán vételi ajánlatot tett az ingatlan BKV Zrt. tulajdoni hányadára, a független vagyonértékelő által meghatározott forgalmi értékbecslés szerinti áron. Ez a 2008-as értékesítési árhoz képest sokszoros összeget jelent, és egymilliárd forintot meghaladó eredményezhet a BKV Zrt-nek. Hangsúlyozzuk, hogy a korábbi BKV-vezetés által megkötött együttműködési megállapodás miatt a versenyeztetési eljárás nyilvánvalóan szóba sem jöhet, ezenfelül osztatlan közös tulajdonról van szó, ahol bármelyik tulajdonos értékesítési szándéka esetén a másik félnek elővásárlási joga van, mely két tényező alapján bármilyen versenyeztetési szándék okafogyottá is válik.
A BKV Zrt. jelenlegi vezetése az ingatlan értékesítésével egy majdnem tíz éve húzódó kényszerhelyzetet kíván feloldani úgy, hogy a társaság érdekeit messzemenően figyelembe veszi, és az eddigi előnytelen szerződést előnyösre fordítaná: jelentős árbevételt realizálna egy messzemenően piacinak tekinthető áron történő értékesítés során, valamint a Demszky-érában megkötött együttműködési megállapodás előnytelen feltételeit és az ezekből következő kártérítési fenyegetettséget is a BKV Zrt. számára előnyösre szándékozik fordítani egy olyan ingatlan értékesítésével, amely a BKV elmúlt évtizedben megvalósult reorganizációja és fejlődése következtében ténylegesen is feleslegessé vált a társaság működéséhez. A BKV határozottan visszautasítja a sajtóban megjelent félrevezető, tényszerűtlen, manipuláltnak tűnő híreket, annál is inkább, mert a társaság jelenlegi vezetése azon dolgozik, hogy a múltban kötött előnytelen szerződéseket megszüntesse, a hátrányos örökséget felszámolja, valamint gazdaságosabbá, hatékonyabbá és nem utolsósorban átláthatóbbá tegye a cég működését.
Kormányzati beavatkozás és a projekt felgyorsítása
Elődlapunkban, a Heti Válaszban 2016-ban szóltunk először: a Tarlós István fémjelezte fővárosi vezetés olyan közgyűlési előterjesztés-tervezetet fogalmazott, amely szerint a BKV 1,0085 milliárd forint plusz áfáért eladná a Gagel-féle WSI-nek a metrótelek nagyobbik részét is. Mindez a Demszky-korszak árképzéséhez képest jelentős előrelépésnek tűnt, ám a versenyeztetés hiánya miatt így sem beszélhettünk piaci jellegű megoldásról. Egyértelművé vált, hogy úgy fog idegen tulajdonba kerülni a kétkijáratos, föld alatti megálló teteje, ahogy a néhai SZDSZ-ben eltervezték. E hátrányokkal szemben egyetlen előny kínálkozott: Michael Gagelék legalább fizetnek valamit az időközben Puskás Ferenc Stadion-állomássá átkeresztelt terület felszínéért, nem pedig kártérítési igényekkel bombázgatják a BKV-t.
2017 áprilisában aztán - a Fővárosi Közgyűlés felhatalmazása alapján - megszületett a „vételi jogot alapító szerződés” a közlekedési vállalat és a WSI között a „32538/1 helyrajzi számú, kivett irodaház és metró megnevezésű, természetben az 1143 Budapest, Hungária körút 46. Miután bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba a WSI vételi jogát, ellenzéki oldalról figyelmeztették a belügyminisztert: a közvetlenül a metrómegálló felett található terület eladása biztonsági kockázatot jelent, hiszen létfontosságú közlekedési infrastruktúrát érint, ráadásul az állomás óvóhelyként is szolgál. Pintér Sándor szerint viszont a tervezett létesítménnyel összefüggésben nincs olyan információ, amely alapján a metró rendeltetésszerű működése veszélyben lenne.
A projektet a kormány az elsők között, 2017 decemberében nyilvánította egyébként kiemelt projektté, az irodaház pedig mindössze öt nappal később a sajtóban korábban Habony Árpád barátjaként emlegetett, a letelepedési kötvények bizniszében is érdekelt izraeli-grúz Michael Gag El egyik cége, a Welt-Stadt Immobilien (WSI) Kft. kezébe került. A kormány rendeletben nyilvánította „nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé az ingatlan-nyilvántartás szerint a Budapest belterület 32538/1, 32474 és 32475/1 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokon, illetve az ezen ingatlanokból telekalakítási eljárásban hozott döntés véglegessé válását követően kialakított ingatlanokon megvalósuló ingatlan- és infrastrukturális fejlesztések megvalósítására irányuló beruházással összefüggő közigazgatási hatósági ügyeket”. A BKV a 32538/1 helyrajzi számú parcella eladásáról döntött, a rendeletben említett másik két kisebb telekszelvény a fővárosé és a MÁV-é volt; ezeket a Puskás Ferenc Stadion megálló feletti modern szolgáltatási csomópont felépítése érdekében kellett hozzácsapni a projekthelyszínhez (hiszen az új „irodapláza” alapja nem támaszkodhat a közvetlenül metrószerkezetre). Öt nappal az idézett kormányrendelet megszületése után aztán Michael Gagel felbátorodott, és levélben tájékoztatta a BKV vezérét: természetesen gyakorolni kívánja a Hungária körút 46. A Fővárosi Közgyűlés még a kormányrendelet publikálása előtt döntött arról, hogy az új WSI-ház alapozásához szükséges területnövelés földhivatali bejegyzésekor további 64 millió forintot utaltat Gagelékkel - cserébe pedig átadja nekik a bővülésben érintett (két méter keskeny, összesen közel 450 négyzetméteres) teleksávot.
Finanszírozás és fejlesztői háttér
Miután Gagel 2017 végén jelezte, hogy gyakorolni kívánja a metróállomás feletti telekre vonatkozó vásárlási jogát, egy hónapon belül le kellett volna szurkolnia a BKV-nak a bő egymilliárd forintos vételárat. Ám a pénz csak nem akaródzott elutalódni. A Magyar Narancs szóvá is tette: a közlekedési vállalat a késedelem miatt akár el is állhatott volna az ügylettől, ehelyett azonban először 2018 végére, majd 2019-re kegyeskedett kitolni a fizetési határidőt. Bár a kormány által rendeletben biztosított kiemelt státusz kifejezetten a közigazgatási eljárások felpörgetésére szolgál, a WSI mindig a telekalakítási, -bővítési folyamat elhúzódásával indokolta a pénz visszatartását - és ezt negatív következmények nélkül tehette.
A Hungária körúti terület tulajdoni lapjáról és a hitelbiztosítéki nyilvántartásból egyaránt kiderül, hogy 2019. február 8-án az állami Magyar Fejlesztési Bank (MFB) jelzálogjog, illetve elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzése iránti kérelmet nyújtott be a földhivatalhoz - miután 1,282 milliárd forintos kölcsönnel segítette ki a WSI-t. A dokumentációból az is kiolvasható, hogy a Gagel-cég öt nappal később már a tulajdonjoga bejegyzését és az ingatlan határrendezését kérte a hatóságtól. A plázafejlesztők tehát megszerezték álmaik metróállomását. És miért a piacról vettek volna fel hitelt, ha egyszer ott a hatalom mankója, amelyre újra és újra rátámaszkodhattak? 2022 októberében aztán „kivezetődött” az MFB-hitel, s finanszírozóként belépett az ügyletbe a Mészáros Lőrinc-féle MKB - amely ma már MBH Bank néven működik -, mindösszesen 7,76 millió eurónyi kölcsönt biztosítva Gageléknek. Ez tehát a Centrale-Puskás-projekt előjátéka, 16 év alatt ennyire futotta.
A fejlesztők és kapcsolataik
A Chain Bridge Ventures Kft. 2023 májusa óta létezik (addig más néven szerepelt a cégjegyzékben), tulajdonos-ügyvezetője Beni Gagel, egy grúz-izraeli hátterű üzletember. A Puskás-metróállomás fölötti területet azonban nem ez a társaság birtokolja, hanem a Welt-Stadt Immobilien Kft. (WSI), amelyet Michael Gagel vezet. Beni és Michael testvérek, akik együtt felelnek tehát a Puskás-Centrale-beruházásért, és emellett mindketten a Habony Árpád-féle üzleti kör tartóoszlopai. A Gagel család volt az, amely a Fidesz-kormányzat liciteljárásán magánosította a budapesti Four Seasons szálló mögötti irodaépületet (Zrínyi utca 3.) - hogy aztán átadja egy olyan cégegyüttesnek, amely Habony-környéki magántőkealapokon nyugszik. Gagelék emellett a Habonyt „hitelező” Tombor András stábjával karöltve beszálltak a főváros távhőigényének közel 60 százalékát biztosító Budapesti Erőmű Zrt.-be is. A szereplők azonosítása után jöhet a Puskás-Centrale-projektet magalapozó ingatlanpanama részletes bemutatása.
A Centrale komplexum részletei
A napokban bejárta a hír a sajtót, hogy pláza-hotel-irodaház-háromság épül a Puskás Ferenc Stadion metróállomás fölé, azaz 2026-ra rend lesz a mai rendezetlenség helyén. A fejlesztők a földszinti hatezer négyzetméterre negyven üzletet (szupermarketet, drogériát, gyógyszertárat, bankokat, telekommunikációs és szépségipari egységeket), a felsőbb szintekre pedig hatalmas „ételudvart”, teraszokat ígérnek - ezek a meccsek, koncertek előtt és után találkozóhelyként is működhetnek. Mindezek fölött lesz persze ötezer négyzetméternyi irodatorony is, míg a Puskás Aréna felőli oldalon egy 170 szobás, négycsillagos hotel kap majd helyet.
A komplexum magas szintű BREEAM-tanúsítványt kíván elérni. Egy nagyméretű zöldtetővel is kiegészül, amely több, mint 5000 négyzetméterével Magyarország egyik legnagyobb kereskedelmi zöldtetője lesz. A projekt fontos eleme a metróállomás fejlesztése új bejáratokkal és mozgólépcsőkkel, amelyek közvetlenül az utcaszintre, a komplexum kereskedelmi terébe vezetnek. A közterületeket is felújítják, beleértve a Hungária körút felőli közforgalmú terület teljes felújítását és az Ifjúsági utca felőli murvás parkolók, járdaszigetek zöld parkká alakítását. A kiemelt beruházásként megvalósítani vágyott munkák bruttó 38-39 ezer négyzetméternyi használható alapterületet adnak majd, ezen az átszálló utasok, az irodák, illetve az üzletek osztoznak. Mivel a Kerepesi út és a Hungária körút kereszteződésében naponta közel 100 ezer jármű és több mint 70 ezer gyalogos halad át, nyilván adja magát egy efféle tömegcsalogató intézmény.
tags: #bkv #stadion #irodahaz #eladasa
